Столичные квартиры могут подешеветь еще на 50%

Стало известно, откуда берется стоимость «квадратов» и кто сумеет приобрести жилье. Еще весной аналитики рынка недвижимости утверждали, будто цены уже достигли своего дна, и отныне стоимость квартир будет только увеличиваться. 

И действительно, начиная с апреля, цены на недвижимость стали понемногу расти, рынок слегка оживился… Но такое положение дел продлилось до августа. В конце лета цены снова упали, а количество сделок уменьшилось. Правда, даже на дешевые квартиры у большинства сегодня денег нет. Что будет дальше? Одни аналитики рынка считают, что квартиры подешевеют примерно на четверть, другие и вовсе не хотят делать никаких прогнозов. 

То, что нынче наблюдается на рынке, президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов назвал «ситуацией ожидания». Похожая была в феврале-марте этого года, когда прошла первая волна кризиса. С апреля по июнь цены на недвижимость выросли на 10-15%. Однако с августа ситуация на данном рынке опять стала приближаться к точке замерзания. 

«Интересный вопрос: достиг ли рынок дна? - вопрошает Александр Рубанов. - Он из экономической плоскости перешел в философскую: «быть или не быть?» И ответа нет! Его даст жизнь, и как нам кажется, это произойдет еще не скоро. По самым оптимистическим прогнозам, осенью 2010 года. Мы надеемся тогда увидеть относительный баланс между спросом и предложением». 

Однако директор департамента по оценке консалтинговой компании Всеволод Жоголев утверждает, что цены упадут еще примерно на 50%: «Сегодня средняя цена квадратного метра жилья в Киеве - $2000. А должна стать - $800-500». 

Еще полтора года назад торговля недвижимостью была делом весьма доходным и перспективным. Сегодня же, по словам первого вице-президента ССНУ Игоря Однопозова, половина риелторских фирм приказала долго жить, а половина оставшихся существует лишь номинально, не имея ни офиса, ни сотрудников, ни клиентской базы. А бывшие клиенты, к слову, довольно потирают руки: мол, так им и надо, паукам! Взвинтили стоимость жилья до небес, а теперь, наконец, цена будет справедливой. Но что же такое «справедливая цена»? 

«Если говорить о «справедливой цене», то в мире справедливости нет! Тем более на рынке недвижимости, - уверен Игорь Однопозов. - Многие помнят цены на киевские квартиры в $4-5 тыс. Тогда тоже казалось, что цена справедливая. Почему квартира стоила $4 тыс, а теперь 40? А год назад - 100? Ответ простой: экономики в этом ценообразовании никогда не было, нет и не будет». 

Кстати, по мнению Игоря Однопозова, кризис пойдет риелторскому бизнесу на пользу: «Рынок был раздут не так ценами, как псевдориелторами. Очищение даст многое». 

Кризис заставил всех изменить точку зрения не только на риелторский бизнес, но и на рынок жилья в целом. Однако если многие представления о том, как этот рынок будет развиваться, оказались мифами, нынешние взгляды тоже далеки от объективной реальности, считает руководитель отдела управления маркетингом компании NAI Pickard Ярослав Иванов. То есть, на смену старым мифам и легендам приходят новые. «Раньше существовал, к примеру, устойчивый миф: мол, Киев обречен на вечный успех из-за того, что здесь есть постоянный миграционной приток, а обеспеченность города жильем процентов на 30 меньше, чем в ближайших европейских столицах, - говорит Ярослав Иванов. - А работы, дескать, в Киеве хватит всем. Кризис этот миф развеял. За это время безработица выросла в 2 раза, и мы наблюдали отрицательный баланс приехавших-выехавших. 

Проблема в том, что сейчас формируются другие мифы. Например, о том, что ценовое дно - это такая цена на жилье, когда квартира станет продуктом чуть ли не массового потребления, и все желающие и стоящие на очереди смогут ее купить. Но цена не является единственной и жестко определяющей оживление. Качество продукта тоже играет роль. Особенно это касается первичного рынка. Много проектов не соответствует классу, в котором продвигаются, соответственно - и цене. Для них было бы неплохо рассмотреть вопрос о том, кто смог бы быть реальным покупателем». В первую очередь, эксперт имел в виду первичный рынок коттеджных застроек. Многие из них позиционировались как элитное жилье для весьма небедных людей. Но подобные заявки нужно оправдывать. Например, снабжать коттеджные поселки соответствующей инфраструктурой: магазинами, СТО, кортами, бассейнами, фитнес-центрами и так далее. Однако застройщики из-за кризиса эти обещания часто не выполняют, и покупатель вместо элитного жилья получает просто неплохой домик в глуши. 

По материалам «ua-banker.com, «SV-Development»